房价不是经济指标，强制因果论都是胡说八道

摘要： 房价不应被视为单一的经济指标，不应将其与其他经济因素强制关联，房价的波动受到多种因素的影响，包括供需关系、政策调控等，将房价与经济指标强行挂钩是胡说八道，这种观念忽略了房价的复杂性...

房价不应被视为单一的经济指标，不应将其与其他经济因素强制关联，房价的波动受到多种因素的影响，包括供需关系、政策调控等，将房价与经济指标强行挂钩是胡说八道，这种观念忽略了房价的复杂性和多元性。

文 | 沈素明一、被"发明"出来的经济逻辑

在长期的宏观经济观察中，我发现了一个普遍存在的、近乎习惯性的认知反射：当经济数据出现波动，公众和部分政策分析者们，总是会将目光迅速投向房地产市场。“房价下跌，经济承压”；“楼市回暖，经济复苏”——这套语言模式，早已渗透到媒体报道、分析师报告乃至政策制定的潜意识之中，形成了一种强烈的思维定势。

它似乎在暗示，房地产，尤其是房价，是经济运行的主引擎，是衡量经济好坏的晴雨表，是决定社会信心的锚点。 这种被简化、被强化的逻辑，最终固化成了一个令人担忧的论断：经济要稳，房价就不能跌；或者说，经济增长，必须以房价的稳定甚至上涨作为前提。 然而，当我作为清醒的商业观察者，带着一种对商业和经济规律的敬畏，去审视这种“强制因果论”时，会发现它的逻辑链条，虽然在短期内看起来严密，但在本质上却充满了漏洞和悖论。

一个深刻的认知错误正在悄然发生：我们正在用一个资产价格的波动，去解释和定义一个生产力活动的增减。这种逻辑的颠倒，正是摆脱对房地产过度依赖、回归实体经济本质的最大障碍。

我们必须从根本上质疑：房价，真的具有如此强大的、决定宏观经济走向的力量吗？

二、表面关联的解构

强制因果论之所以能流行，在于它确实触及了一些表面的相关性。

房地产并非与世隔绝，它与经济的各个环节都有千丝万缕的联系。但我们必须带着清醒的认知，解构这些关联，再明确其在宏观层面的权重和决定性。

1.被夸大的杠杆：

房价下跌最常被引用的负面影响，是财富效应的反转。分析师认为，房屋资产缩水，将导致居民财富减少，从而抑制消费信心和意愿。 这个逻辑在理论上成立，但在实践中，其效力被过于夸大了。

首先，中国居民的房屋自有率极高，且绝大多数房屋是自住的。自住型房产的价格波动，在很大程度上是一种账面财富的起伏，它并不会立刻、直接地影响居民的实际可支配收入和生活质量。

其次，对于占人口相当比例的无房群体和潜在购房者来说，房价的合理回归恰恰是一种利好，是一种对未来购房压力的释放。这种正面心理效应对消费的激活，常常被强调负面效应的论述所忽略。

更深层次看，真正的消费信心，源于稳定的就业和持续的收入增长，这才是经济生产力的直接结果。如果一个社会的消费信心需要依靠不断膨胀的房产泡沫来支撑，那么这种消费本身就是虚幻和不可持续的。

2.产业链条的影响：

房地产产业链覆盖了建材、装修、家电等诸多行业，其下行自然会对这些行业产生冲击。但这只是局部的影响，不应等同于整体经济的走向。

这些相关行业在整个国民经济的全要素生产率（TFP）提升和高附加值创造中的占比到底有多大？ 一个健康的经济体，其资源的配置应该是动态调整的。当房地产行业吸纳的资源减少，这些资源自然会流向其他更有创新力和生产效率的实体经济部门，例如高端制造、信息技术和新能源领域。 因此，房地产下行并非经济的灾难，它更像是一种结构性调整的信号。如果将这种调整视作坏事，那就是在抗拒产业结构的优化升级。

3.地方财政的困境：

地方政府对土地财政的依赖，是房价与经济被深度绑定的主要现实原因。卖地收入的减少确实会影响地方基建投入和公共服务。然而，这里的逻辑绝不是：因为房价下跌，所以经济不好。而是：因为财政过度依赖非可持续的土地收入，所以房价下跌导致财政风险。问题的本质在于财政结构的不健康，而不在于房价本身。如果一个地方的经济发展必须靠不断推高资产价格来维持，那么这种发展本身就是病态和不可持续的饮鸩止渴。房价下跌恰恰提供了一个痛苦但必要的契机，倒逼地方财政进行税源和结构的根本转型。

4.金融体系的风险：

房贷坏账增加或资产抵押品价值缩水，确实可能引发金融风险，影响银行体系的稳健性。但是，金融风险与宏观经济表现，同样存在本质区别。 房产是资产，金融是分配和借贷的工具，而经济是生产和价值的创造。一个成熟健康的金融体系，应该具备对资产价格正常波动的风险管理能力和消化能力。 我们不应该为了避免金融体系的风险，而绑架整个经济体系，强行要求一个资产价格永远上涨。这不仅不现实，也违背了市场经济的基本规律。如果金融系统如此脆弱，那需要解决的是金融监管和风险管理，而不是去干预资产价格。

三、被颠倒的逻辑关系：

强制因果论的根本缺陷，在于它触犯了经济学分析中的一个基本逻辑错误：将相关性与因果性混为一谈。

1.混淆相关性与“第三变量”

房价和经济增长可能在过去二十年中表现出高度的相关性，但很可能它们都只是受到一个“第三变量”的影响。这个变量是什么？可能是货币政策的宽松周期、全球流动性的扩张，或是一个高速城市化的特定历史阶段。

当中央银行释放流动性，资金涌入市场时，它会同时推高资产价格（房价）和刺激短期经济活动。一旦货币环境收紧，两者可能同时放缓。在这种情况下，房价和经济都是“果”，而货币供给才是那个共同的“因”。 将其中一个果（房价）当作另一个果（经济）的因，就是逻辑上的倒置。

2.简化多变量的复杂性

经济系统是一个极其复杂的、由数百万个变量构成的动态系统。就业、投资、贸易、技术创新、教育水平、制度效率，每一种要素都在互相作用。 将一个如此复杂的系统，简化为一个单一的、由资产价格（房价）决定的指标，是对经济规律的傲慢与误解。这种简化导致我们忽视了那些真正决定长期繁荣、长期效率的因素。

3. 颠倒了手段与目的

房地产，作为居住和投资的资产，本应是为经济服务、为社会服务的基础设施。它的目的在于满足人民的居住需求，并为城市发展提供载体。而经济的目的，是提高全要素生产率，创造社会财富，改善人民生活水平。但当我们把“稳房价”当作“稳经济”的唯一手段时，目标就变成了手段的奴隶。经济政策开始围绕资产价格波动来制定，而不是围绕创新、就业和实体产业来制定。这种颠倒，导致资源配置的巨大扭曲。

四、真正的经济指标：

重回生产力的本质

如果房价不是真正的经济指标，那么我们应该关注什么？ 真正的经济健康，必须由生产力来定义，由财富创造的质量来衡量，而不是由资产泡沫的厚度来衡量。

1.核心生产力指标

我们应该将目光投向那些决定国家长期竞争力的领域：

·全要素生产率（TFP）：这是衡量技术进步、管理效率和资源配置优化的终极指标。TFP的增长，才是真正的、可持续的财富来源。

·企业盈利质量与创新投入：关注企业的利润是否来自技术、品牌和效率的提升，而非资产价格上涨。研发投入、专利产出、以及新技术对传统产业的渗透率，才是经济活力的真实体现。

·新兴产业的增速和韧性：经济的未来在于新产业对旧动能的替换能力。新能源、人工智能、高端制造的成长速度和全球竞争力，远比房地产数据更重要。

2.就业与收入的结构

就业是经济运行对民众最直接、最真实的反馈。

·应该关注的不是就业率的数字，而是就业的质量。新增的就业岗位是否在高技术、高附加值行业？知识型劳动者是否能获得与其贡献匹配的回报？

·实际收入增长水平及其分配的合理性，是支撑长期消费信心的基石。如果收入增长停滞，房价再高也无法带来真正的消费繁荣。

3.投资的效率与结构

投资的意义在于提高未来的生产能力。

·应该关注投资的去向。投资是否流向了提高基础设施效率、提升人力资本和科技创新的领域？

·固定资产投资占GDP的比重，如果其中房地产占比过高，则意味着资源被投入到流动性差、边际收益递减的领域，这是对未来生产力的透支。

这些，才是构成经济健康与否的骨骼和血液。房价的涨跌，不过是皮肤表面的温度，是情绪的波动，无法反映身体的真实健康状况。

五、被房价绑架的政策危害与认知毒药

坚持“房价是经济指标”的强制因果论，其最大的危害在于它绑架了政策制定的方向，并毒害了公众的预期。

1.政策制定的误区与资源配置的扭曲

一旦将“稳房价”视为“稳经济”的前提，政策制定者便会陷入一个路径依赖的恶性循环：

·当经济下行，政策的本能反应是刺激房地产。放松限购、降低利率，旨在通过推高资产价格来恢复信心。

·这种刺激的结果是，优质信贷资源和人力资源被再次导向房地产，挤占了实体经济，尤其是高科技和中小企业的发展空间。

·这导致了结构性失衡的加剧：经济的泡沫越来越大，而真正的生产力基础却被侵蚀。政策工具箱被窄化，无法针对创新、效率等真正的核心问题对症下药。

2.公众预期的毒害

反复强调“房价与经济”的绑定，向公众释放了两个有害的信号：

·强化投机预期：市场相信政府不会允许房价下跌，这鼓励了投机行为，使得房产成为了“只涨不跌”的信仰，进一步脱离了居住属性。

·误导经济判断：普通民众习惯于通过观察房价来判断经济形势，这使得他们对经济的真实风险和发展机遇产生了扭曲的认知。他们可能会忽略实体经济的真正创新和进步，而将注意力集中在资产泡沫的博弈上。

这种被毒害的预期，阻碍了社会财富向更具生产性的领域流动，延缓了整个社会向创新驱动型经济转型的步伐。

六、是时候打破这个虚假逻辑了

经济的本质，是生产力的提高，是创新价值的创造，是持续稳定的就业和收入。

它是一个关于创造、进步和效率的故事，而不是一个关于资产泡沫和财富分配的故事。 房价只是资产价格，它受到金融、土地供给和市场情绪等多种因素的影响，但它绝不是决定一个国家长期经济健康与否的核心指标。

必须停止用房价来衡量经济的好坏，停止用房价政策来调节经济运行。

当一个国家能够坦然面对资产价格的正常波动，并将政策重心彻底转向生产力、结构优化和科技创新时，它才能真正摆脱被资产泡沫绑架的困境。

房价不是经济指标，强制因果论都是胡说八道。唯有打破这个虚假逻辑，我们才能真正看清经济的本质，并为未来制定出真正有利于长远发展的政策。